양도소득세 계산, 장기보유 특별공제, 조합원 입주권 장특공 보유기간

양도소득세 계산

양도소득세 산정 공식은 아래와 같습니다.

1. 양도가액 - 필요경비를 제외합니다. 필요경비라 함은 취득가액, 자본적 지출, 그리고 수수료 등이 포함됩니다.
2. 1-2의 결괏값을 양도차익이라고 합니다.
3. 2의 값에서 장기보유특별공제장기보유 특별공제 금액을 제외하여 줍니다. 즉, 장기보유 특별공제가 적용되려면 지난 글에서도 언급하였듯이 최소한 3년 이상 부동산을 보유했어야 합니다. 고가주택이 아닌 일반적인 장기보유 특별공제율은 연간 2%, 최대 15년까지 공제받을 수 있으며 이는 최대 30%를 의미합니다. 그리고 만약 12억 원의 양도가액이 넘는 고가주택의 경우는 1세대 1 주택의 조건과 거주 2년의 조건을 갖추었을 경우 보유 기준 연 4%, 거주 기준 연 4% 의 장기보유 특별공제율을 적용받습니다.
4. 양도차익에서 장기보유특별공제가 된 금액을 양도소득 금액이라 합니다.
5. 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 적용합니다. 연간 250만 원입니다.
6. 양도소득금액 - 양도소득 기본공제된 값을 양도소득 과세 표준이라 합니다.
7. 6번의 값에 드디어 양도소득 세율을 곱하여 세액을 산출합니다. 양도소득 세율은 기본적으로 6~45%입니다.

장기보유 특별공제

양도가액이 12억 원이 넘지 않는 비 고가주택의 경우는 표 1의 장기보유 특별공제율을 따릅니다. 표 1의 공제율을 따르기 위해서는 기본적으로 3년 이상 부동산을 보유해야만 합니다. 연간 공제율은 2%이며 최대 15년까지 적용받을 수 있습니다. 즉 최대 30%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

1) 조합원 입주권의 장기보유특별공제

사용승인이 나기 전 조합원 입주권을 양도했을 경우 장기보유 특별공제는 적용받을 수 있습니다. 하지만 여기서 인정해주는 보유기간은 주택 취득일로부터 관리처분 인가일 까지만 입니다. 즉 관리처분인가 이후의 입주권의 형태에서는 보유기간이 장 특공 기간에 포함되지 않습니다.

2) 재개발/재건축 이후 신축 아파트 양도 시 장기보유 특별공제

사용승인이 난 이후의 신축 아파트를 양도할 경우 장기보유 특별공제 보유기간은 구주택 취득일부터 산정합니다. 준공이 완료된 이후 등기 접수일이 기준이 되지 않는 점 유의하셔야 합니다.