재개발, 재건축의 기초 개념, 전매금지 조항, 재당첨 금지

재개발, 재건축 절차 순서

1. 추진위원회 승인 후 조합설립 인가
2. 사업시행인가
3. 관리처분계획인가
4. 철거 및 착공
5. 준공 및 입주
6. 이전고시 및 청산

조합원 지위 전매 금지 조항 및 예외 사례

투기과열지구 내 재개발, 재건축 조합원의 지위는 도정법에 따라 전매가 금지됩니다. 재건축의 경우는 조합이 설립된 이후부터 전매가 불가능하며, 재개발의 경우는 관리처분계획인가 후부터 전매가 불가능합니다. 하지만 조합원의 지위가 양도될 수 있는 경우가 있습니다. 아래의 예외사항들은 도정법 39조에서 찾아볼 수 있습니다.

• 세대원의 근무, 질병 치료, 취학, 결혼 등으로 다른 시, 도, 군으로 전출할 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 모두 이주할 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주, 이민가거나 또는 2년 이상 해외에 체류할 경우
• 1세대 1주택자로서 양도하고자 하는 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 실 거주했을 경우

더불어 아래와 같은 사례들도 도정법 시행령에 기재되어있습니다.

• 조합이 설립되었으나 3년 이상 그 다음 단계로 사업의 진척이 없을 경우 (단, 재건축에만 해당하며 3년 이상 주택을 보유한 경우에 한합니다.)
• 사업시행인가일로부터 마찬가지로 3년이 지났으나 그다음 단계로 사업의 진척이 없는 경우 (이 또한 재건축에만 해당하며, 마찬가지로 해당 주택을 3년 이상 보유해야만 합니다.)
• 공사가 시작된 이후로 3년이 지났지만, 준공되지 않은 경우입니다. 이 경우는 재건축뿐만 아니라 재개발도 포함되며, 마찬가지로 3년 이상 토지를 보유한 경우에 한합니다.
• 재건축 사업의 토지나 건축물이 경매나 공매로 넘어가는 경우
• 재개발 사업의 경우, 18년 1월 24일 이전에 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 이후에도 조합원의 지위가 전매가 가능합니다. 만약 18년 1월 24일 이후에 사업시행인가를 신청한 경우에는 관리처분계획 인가 이후에 조합원 지위가 불가능합니다. 

이러한 조합원 지위 전매 불가능 조항은 국토부 보도 자료에 따르면 더 강화될 예정이라고 합니다. 물론 투기과열지구 내에서 해당하는 내용입니다. 하지만 이는 아직 법 개정 논의조차 시작되지 않은 단계로 지금 당장은 신경 안 쓰셔도 될 것 같습니다. 

재당첨 제한 규정 금지 조항

투기과열지구 내 정비사업에서는 관리처분계획인가에 따라 분양을 받은 경우, 해당 가구의 세대원은 분양 대상이 된 날로부터 5년 동안 투기과열지구 내에서 분양 신청이 불가능합니다. 만약 재당첨이 되었다면 2번째 당첨을 취소하거나 현금청산 대상이 됩니다. 다만, 이미 이미 조합원으로서 당첨을 받고 난 이후 새로운 입주권이나 분양권을 매수하는 경우는 재당첨 제한에 걸리지 않습니다. 즉, 내가 조합원으로서 새롭게 당첨되는 것이 재당첨 금지 조항에 걸리게 되는 것입니다.