부동산 주택 취득세율, 토지 취득세율, 중과규정, 공시가격-기준시가-시가표준액

취득세

취득세는 지방세에 해당합니다. 양도세는 국세에 해당합니다. 

조합원 입주권의 취득세

조합원 입주권이란, 양도세 (국세)에서는 관리처분인가일 기준으로 관리처분인가일 이후의 권리를 입주권이라 칭합니다. 하지만 취득세 (지방세)에서는 실질적인 '멸실 여부'가 기준이 됩니다. 즉, 관리처분계획인가 후 주택이 아직 멸실되지 않은 상태라면 주택으로 간주합니다. 만약 주택이 멸실되었다면 멸실된 이후 상태를 입주권, 즉 단순히 토지로만 인지합니다. 즉, 멸실되기 전까지는 주택분에 대한 취득세를 지급해야하며 멸실되고 난 이후에 입주권을 취득하게 되면 토지에 대한 취득세율이 적용됩니다.

1) 주택 취득세율

취득세율은 취득세와 농어촌특별세, 그리고 지방교육세의 합계입니다. 농어촌특별세는 국민평형(85제곱미터) 이상의 규모에 한하여 무조건 0.2%p가 가산됩니다. 그리고 지방교육세는 취득세의 10%에 해당하는 비율만큼이 추가됩니다. 주택분의 취득세율은 1~3%이며, 농특세 및 지방교육세까지 모두 포함했을 경우에는 1.1%~3.5%까지 분포합니다. 

2) 토지 등 취득세율

토지 등(토지, 상가, 오피스텔)의 취득세율도 주택의 취득세율과 마찬가지로 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세로 이루어집니다. 이는 일괄적으로 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%, 그리고 지방교육세 0.4%가 더해져 총 4.6%의 취득세율이 적용됩니다.

다주택자 및 법인의 주택 취득시 중과

2020년 8월 12일 이후 다주택자나 법인이 주택을 취득하게 되면 중과규정이 적용되게 되었습니다. 조정지역 기준으로 2주택자는 8% ,3 주택자 이상은 12%의 취득세율이 중과됩니다.  또한 법인이 주택을 취득하게 될 경우는 비조정지역, 조정지역 여부에 상관없이 12%의 취득세를 납부해야만 합니다.

※ 취득의 종류

유상취득, 무상취득으로 나뉩니다. 유상취득은 일반적으로 저희가 아는 매수, 매입거래입니다. 그리고 무상취득은 두 가지가 있습니다. 바로 증여와 상속입니다. 증여의 경우 만약 증여받는 주택이 조정지역에 소재함과 동시에 공시가격이 3억원 이상이라면 취득세율은 12%에 해당합니다. 해당 경우가 아니라면 일괄적으로 4% 입니다. 그리고 상속 주택에 대한 취득세율은 일괄적으로 2.8%입니다. 그리고 유상/무상취득 이외에 처음부터 주택을 짓는 경우 (원시취득)는 2.8%의 취득세율이 적용됩니다.

※ 용어 참고사항: 공시가격, 기준시가, 시가표준액

다세대주택이나 아파트는 공동주태 공시가격이라고 하는 반면, 다가구주택이나 단독주택은 개별주택 공시가격이라고 합니다. 그리고 공시가격을 양도세에서는 기준시가로 부릅니다. 또한 지방세법에서는 시가표준액이라는 표현을 사용합니다. 결국 모두 동일한 것의 서로 다른 표현이라고 이해하시면 됩니다.