장기보유특별공제 개념, 조합원 장특공 인정 보유기간, 실거주 조건 등

장기보유 특별공제란?

부동산을 양도할 때에 오랜 기간을 보유한 이후에 양도한다면 정부에서 세금 혜택을 줍니다. 조건은 부동산의 보유 기간이 3년 이상 되어야 합니다. 그리고 토지나 건물, 조합원 입주권이 그 대상에 포함됩니다. 양도할 경우 양도차익에서 장기보유 특별공제금액만큼을 차감하여 양도 소득세를 산정합니다. 다만 조합원 입주권의 경우는 관리처분 계획 인가 전의 양도차익에 한하며, 만약 조합원으로부터 입주권을 승계 취득한 경우에는 장기보유 특별공제가 적용되지 않습니다. 즉, 원 조합원으로서 재개발/재건축 물건을 가지고 계시다면 장기보유특별공제가 인정되는 보유 기간은 관리처분계획인가일 전까지만 인정됩니다.  참고로 다주택자로 주택 양도 시 중과세율이 적용되는 주택이라면, 장기보유 특별공제는 적용되지 않습니다.

1. 일반 부동산의 세율

일반적인 주택의 경우 연간 공제율은 매해 2%입니다. 최대 공제율은 15년까지만 인정되어 30%가 최고로 받을 수 있는 공제율입니다. 

2. 1세대 1 주택의 고가주택 해당 세율

원래 1세대 1 주택이라면 비과세가 되어야 함이 마땅하나, 고가 주택을 가지고 있다는 이유로 비과세를 적용받지 못하는 경우입니다. 만약 고가주택이 아니라면 위 1의 일반 부동산 공제율을 따르지만, 양도하는 주택의 가격이 고가이기 때문에 별도 표를 따르게 됩니다. 장기보유 특별공제 규정은 2021년도부터 변경되었습니다. 2021년 전까지만 하더라도 보유, 거주기간 상관없이 매년 8%의 공제율이 적용되었었습니다. 해당 주택을 10년 보유를 했다 하면 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있었습니다.

 

하지만 2021년 이후에 1세대 1 주택의 고가주택을 양도할 경우에는 보유기간과 거주기간을 나누어 보게 되었습니다. 보유기간 별로 매해 4% 공제를 해주며, 그리고 거주기간 별로 매해 4%를 공제해줍니다. 최대 기간은 10년이며 만약 10년 동안 보유도 하고 거주도 했다면 보유기간 기준 4%*10년=40%, 그리고 거주기간 기준 4%*10년=40% 하여 최대 80%의 공제를 받을 수 있습니다. 다른 예시를 들자면 10년 보유하였지만 실거주는 2년밖에 하지 않았다면, 당연히 보유기간 기준 10년*4%=40%의 공제율과 2년*4%=8%의 거주기간 공제율을 합한 48%의 공제율만 적용 가능합니다. 

 

다만 여기서 2번의 장기보유 특별공제를 받기 위해 기본이 되는 조건들이 있습니다.

1. 제목에 쓰여있는 것처럼 '1세대 1 주택'이어야 합니다. 다주택자는 해당되지 않습니다.
2. 2021년 이후로 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 반드시 2년 거주가 필수입니다. 

만약 1세대 1 주택으로 고가주택을 양도하게 되었는데 실거주를 하지 않았다면 1번의 일반 부동산 장기보유 특별공제를 적용받습니다.